Tiny House auf Rädern oder fest gegründet
Eigene Fahrgestelle für Tiny Houses gibt es zum Beispiel mit bis zu 3,5 t zulässiger Gesamtmasse. Das zeigt, in welcher Größenordnung mobile Häuser liegen. Über das Gewicht fest gegründeter Häuser sagt es nichts. Nach Auskunft der Bayerischen Staatsregierung (2020) braucht ein Tiny House, das als Wohnwagen für touristische Zwecke genutzt wird, eine straßenverkehrsrechtliche Zulassung.
Ob Räder baurechtlich etwas ändern, regelt die Bauordnung Ihres Landes. Die Musterbauordnung (MBO) der Bauministerkonferenz ist nur eine Vorlage für die 16 Landesbauordnungen. Nach § 2 Abs. 1 MBO (Fassung 2024) ist eine Anlage auch dann mit dem Boden verbunden, wenn sie durch eigene Schwere auf ihm ruht. Dasselbe gilt, wenn sie überwiegend ortsfest benutzt werden soll.
Die Länder formulieren das unterschiedlich. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (Fassung vom 16.03.2026) nennt beide Fälle. Art. 2 der Bayerischen Bauordnung (Stand 01.05.2026) nennt nur die überwiegend ortsfeste Benutzung.
Die Landesregierungen haben Tiny Houses so eingeordnet:
- In Baden-Württemberg (2020) sind Tiny Houses bauliche Anlagen, weil sie dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
- In Bayern (2020) betraf die Anfrage ausdrücklich straßenzugelassene Tiny Houses auf Rädern. Tiny Houses für Wohnzwecke sind nach der Antwort Gebäude. Dient ein Tiny House nicht nur als zugelassener touristischer Wohnwagen, unterliegt es dem Bauplanungsrecht des Baugesetzbuchs (§ 29 Abs. 1).
- In Niedersachsen (2023) sind Tiny Houses für Wohnzwecke Gebäude und müssen das öffentliche Baurecht einhalten. Für einen Ortswechsel nennt die Landesregierung ein Fahrgestell mit Rädern oder das Versetzen per Tieflader.
Auch bei einem Haus mit Rädern sind Genehmigung und Standort danach ein Thema, wenn Sie es an einem Ort bewohnen. Wie das Bauamt Ihr Haus einordnet, klären Sie im Einzelfall.
| Auf Fahrgestell abgestellt | Auf Schraubfundamenten | Auf Beton: Punkt-, Streifenfundament oder Platte | |
|---|---|---|---|
| Erdarbeiten | siehe Zeile Auflager | Kein Aushub für die Fundamente. Gräben für Versorgungsleitungen bleiben | Löcher beim Punktfundament, Gräben beim Streifenfundament, bei einer Platte ein umlaufender Graben für die Frostschürze |
| Umzug | Mit dem Fahrgestell | Fundamente rückbaubar, unbeschädigt wiederverwendbar | Beton wird nach dem Abbruch aufwendig zurückgebaut, so die Fachpresse |
| Auflager | Ein Fachbetrieb setzt das Fahrgestell an festgelegten Lastpunkten auf Schraubfundamente mit 20 × 20 cm Kopfplatten ab und nivelliert es. Gegen Wind sichert er es über Verschraubung oder Sturmanker. Erdarbeiten entfallen dabei fast ganz | Auflagepunkte nach Plan des Hausherstellers, siehe unten | Ein Modulhaus-Anbieter gründet meist auf Punkt- oder Streifenfundamenten |
Braucht ein Tiny House eine Baugenehmigung, und wo darf es stehen?
Ob eine Baugenehmigung nötig ist, regelt das Land. Wo das Haus stehen darf, regelt das Baugesetzbuch, und das gilt in allen Ländern. Die MBO sieht grundsätzlich eine Baugenehmigung vor, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 59 Abs. 1). Welche Vorhaben verfahrensfrei sind und damit keine Baugenehmigung brauchen, regeln die Länder selbst. Die Tabelle vergleicht zwei Länder mit dem Muster.
| Regelwerk, Stand | Verfahrensfrei | Sonst |
|---|---|---|
| MBO als Vorlage für die Länder, Fassung 2024 | Eingeschossige Gebäude bis 10 m² Brutto-Grundfläche, außer im Außenbereich | Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt |
| Bayern, BayBO, Text gilt ab 01.05.2026 | Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt, außer im Außenbereich. Im Außenbereich nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 20 m³, die nicht dem Verkauf oder der Ausstellung dienen | Laut Staatsregierung (2020) vereinfachtes Genehmigungsverfahren. Darin prüft das Bauamt vor allem Bauplanungsrecht, Abstandsflächen und örtliche Bauvorschriften (Art. 59). Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist eine Genehmigungsfreistellung möglich (Art. 58), unter anderem wenn die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht binnen eines Monats das vereinfachte Verfahren verlangt |
| Baden-Württemberg, LBO in der Fassung vom 16.03.2026 | Nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, im Innenbereich bis 40 m³, im Außenbereich bis 20 m³. Ein Tiny House mit Aufenthaltsraum, Toilette oder Feuerstätte fällt nicht darunter. So sah es die Landesregierung schon 2020 | Laut Architektenkammer seit 28.06.2025 für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 das vereinfachte Genehmigungsverfahren oder, mit rechtskräftigem Bebauungsplan, gegebenenfalls das Kenntnisgabeverfahren |
Brutto-Rauminhalt meint den gesamten Rauminhalt eines Bauwerks nach DIN 277. Andere Länder, etwa Niedersachsen, sind hier nicht ausgewertet.
Verfahrensfrei heißt allerdings nicht regelfrei. Auch ohne Genehmigung gelten die öffentlich-rechtlichen Anforderungen (§ 59 Abs. 2 MBO, Art. 55 Abs. 2 BayBO).
Statik und Nachweise
Jede bauliche Anlage muss standsicher sein (§ 12 Abs. 1 MBO). Bautechnische Nachweise verlangt § 66 MBO nach näherer Maßgabe einer Verordnung, für verfahrensfreie Vorhaben nur, wenn das besonders bestimmt ist. In Bayern sind für verfahrensfreie Vorhaben keine bautechnischen Nachweise nötig (Art. 62 BayBO). Für verfahrenspflichtige Tiny Houses nannte die Staatsregierung 2020 dagegen ausdrücklich statische Nachweise.
Für Tiny Houses, die in gleicher Ausführung an mehreren Orten stehen, nannte Baden-Württemberg 2020 die Typenprüfung. Darin werden Nachweise wie die Standsicherheit allgemein geprüft. Die Tragfähigkeit der Schraubfundamente wird trotzdem in der Regel für das einzelne Objekt ermittelt.
Wo das Haus stehen darf
Das regelt das Bauplanungsrecht des Baugesetzbuchs. Die Landesregierungen erklärten es so:
- Baden-Württemberg schrieb 2020, ein Tiny House zum Wohnen dürfe nur in einem Baugebiet errichtet oder längerfristig abgestellt werden, das Wohnnutzung ermöglicht. Infrage kommen etwa Wohn- und Mischgebiete. Gemeinden können dafür gezielt Bebauungspläne aufstellen.
- Die Bayerische Staatsregierung schrieb 2020, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans müsse das Haus dessen Festsetzungen entsprechen. Gilt nur ein einfacher Bebauungsplan oder liegt das Grundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (§ 34 Baugesetzbuch), muss es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Ein Grundstück, das weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt, gehört zum Außenbereich. Dort gilt § 35 Baugesetzbuch. Zulässig sind vor allem Vorhaben für bestimmte Zwecke, etwa für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb.
Sonstige Vorhaben können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. Ob ein Tiny House am Ortsrand oder im Grünen stehen darf, klären Sie deshalb vor dem Grundstückskauf mit dem Bauamt.
Erschlossen ist ein Grundstück nach der Antwort aus Baden-Württemberg (2020), wenn es an das öffentliche Straßen- sowie Versorgungs- und Entsorgungsnetz angeschlossen ist. Nach § 4 Abs. 1 MBO braucht es eine befahrbare öffentliche Verkehrsfläche oder eine gesicherte Zufahrt dorthin. Die Bayerische Staatsregierung nannte 2020 Straßenanschluss, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung.
Darf man dauerhaft in einem Tiny House wohnen?
Nach der Antwort aus Baden-Württemberg kommt es darauf an, ob das Baugebiet Wohnen ermöglicht. Für Campingplätze schrieb die Bayerische Staatsregierung 2020, Tiny Houses seien dort nur als zugelassene Wohnwagen erlaubt. Dauerhaftes Wohnen ist auf Campingplätzen bauplanungsrechtlich in der Regel nicht zulässig.
Baden-Württemberg verwies 2020 an die untere Baurechtsbehörde oder die Gemeinde. Fragen Sie dort früh, was für Ihr Grundstück gilt. Diese Angaben ersetzen keine Rechtsberatung.
Was der Hersteller Ihres Hauses vorgibt
Ein Modulhaus-Anbieter legt die Fundamentart für jedes Projekt mit Planung und Statik fest. Je nach Projekt sind das auch Schraubfundamente.
Für seine Stahlmodule nennt er typische Auflagepunkte, an denen das Modul aufliegt. Bei 20-Fuß-Modulen sind es je nach Konstruktion häufig vier an den Ecken, bei 40-Fuß-Modulen je nach Ausbau und Statik sechs. Diese typischen Ausführungen ersetzen keine Fundament- und Tragwerksplanung.
Die Aufstellebene muss exakt waagerecht sein. Bei mehreren Modulen müssen die Höhen der Auflager exakt zueinander passen, und jeder Punkt wird einzeln eingemessen.
Das gilt für die Stahlmodule dieses Anbieters. Bei einem Tiny House aus Holz fragen Sie Ihren Haushersteller nach seinen Werten.
Ein anderer Modulhaus-Hersteller zeichnet beim Eindrehen das Drehmoment auf und verlängert die Fundamente bei Bedarf, bis die nötige Tragfähigkeit erreicht ist. Ganz ohne Beton kommt allerdings nicht jedes System aus. Bei einem weiteren Anbieter werden die eingedrehten Fundamente als Hülse mit Beton verfüllt.
Diese Fragen sollten Sie Ihrem Haushersteller stellen:
- Gibt es einen Auflagerplan? Wie viele Auflagepunkte hat das Haus, und wo liegen sie?
- Welche Lasten wirken je Punkt, nach unten, nach oben und zur Seite?
- Welche Höhentoleranzen sind zulässig?
- Wie wird das Haus mit dem Fundament verbunden?
- Wie hoch soll der Boden über dem Gelände liegen?
- Ist das Haus dafür gebaut, später versetzt zu werden?
Welche Lasten muss das Fundament tragen?
Zu berücksichtigen sind Eigengewicht, Nutzlasten, Schnee und Wind. Schraubfundamente können auf Druck und auf Zug beansprucht werden, mit jeweils eigenen Tragwerten. Wie Windkräfte abgetragen werden, legt die Statik für jedes Projekt fest.
Für lange Schraubpfähle mit Bauartgenehmigung (Z-34.15-253) sind Zug- und Druckpfähle zulässig, planmäßig aber nur mit Belastung in Pfahlrichtung. Waagerechte Lasten sind bei ihnen nur bis 3 % der senkrechten erlaubt. Der Pfahlkopf muss bei diesem System plan und zentriert angeschlossen und gegen Verdrehen gesichert werden.
Wie viel ein Schraubfundament trägt, hängt stark vom Boden ab. Für einen Typ mit 76 mm Durchmesser und 800 mm Länge ist als charakteristischer Druckwert des Baugrunds in Torf 0,2 Kilonewton (kN) angegeben. In dichtem Kies sind es 10,1 kN.
Die längsten Typen derselben Reihe sind 2.100 mm lang und haben 76 bis 114 mm Durchmesser. Sie kommen in dichtem Kies auf 30,3 bis 53,7 kN, in Torf auf 0,6 bis 1,0 kN. Diese Werte gelten nur für diese Fundamente, vollständig eingedreht und ohne Gewähr.
Ein charakteristischer Wert ist allerdings keine Last, die Sie auf ein Fundament stellen dürfen. Er ist der Ausgangswert für eine Berechnung. In der Geotechnik gilt er als vorsichtige Schätzung.
Für den Sicherheitsnachweis werden die Lasten mit Teilsicherheitsbeiwerten erhöht und die Widerstände des Bodens vermindert. Rechnerisch sicher ist die Gründung erst, wenn der verminderte Widerstand größer ist als die erhöhte Last. Wie viel Last je Fundament angesetzt werden darf, ergibt sich deshalb erst aus der Bemessung und in der Regel aus der Ermittlung am Bauort.
Auch eine Angabe wie „bis zu 15 t Druckbelastung, je nach Boden und Typ“ lässt offen, welche Art von Wert gemeint ist. Empfohlen wird dazu, die Tragfähigkeit mit Probebelastungen nachzuweisen.
Fragen Sie Ihren Haushersteller nach Gewicht und Lasten je Auflagepunkt. Ein Fachbetrieb setzt für ein Tiny House etwa 8 Schraubfundamente, mit und ohne Fahrgestell. Die genaue Zahl hängt von der Gründungsstatik ab.
Mehr zur Belastbarkeit: Was ist ein Schraubfundament?
Wie lässt sich prüfen, was der Boden trägt?
Probebelastungen sind derzeit der beste Weg, die Tragfähigkeit eines Schraubfundaments zu ermitteln. Mit Rechenmodellen lässt sich kaum vorhersagen, wie es trägt. Zu diesem Ergebnis kommt ein Forschungsvorhaben für das DIBt.
Für lange Schraubpfähle mit Bauartgenehmigung (Z-34.15-253) sind Probebelastungen vorgeschrieben. Geprüft wird je Baugröße, mit mindestens zwei Probepfählen je Bereich mit vergleichbarem Boden.
Ein Bodengutachten heißt auch Baugrundgutachten. Es ist ein geotechnischer Bericht, meist von einem Sachverständigen. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht dazu haben private Bauherren nicht, so der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages (Stand 2021). Im Einzelfall kann ein Gutachten aber angezeigt sein.
Für die Planung von Schraubfundamenten gilt es als notwendig. Ein typischer Ablauf beginnt mit dem Bodengutachten. Daraus und aus den Lasten entsteht der Fundamentplan, dann folgen Belastungstests auf dem Gelände und danach die Montage.
Selbst eindrehen ist für weniger anspruchsvolle Anwendungen ohne Statik-Nachweis gedacht. Bei einem Wohngebäude gehört die Montage in Fachhand.
Worauf es beim Boden ankommt:
- Das Schraubfundament soll über die obere lockere Schicht hinaus in den gewachsenen Boden reichen.
- In Fels geht es nur mit Vorbohren.
- Bei manchen Typen dürfen im oberen Bereich keine Steine über 50 mm liegen. Bei steinigem Boden wird Vorbohren oder Vorstechen empfohlen.
Wie viel vom Baugrund abhängt, zeigt ein Praxisfall aus der Fachpresse. Ein Holzhaus stand auf 1,40 m langen Schraubfundamenten, einem anderen System als dem oben genannten mit Bauartgenehmigung. Etwa ein halbes Jahr nach dem Bau setzte es sich um bis zu 10 cm. Tragfähiger Boden lag erst ab etwa 2 m Tiefe.
Ein Fachberater des Fundamentherstellers urteilte, der ausführende Betrieb hätte den Untergrund vorher untersuchen lassen müssen. Saniert wurde aufwendig mit längeren Schraubfundamenten (3,20 m Einbautiefe). Der Fachberater betonte auch, dass nachgebender Boden ebenso ein Betonfundament treffen kann. Mehr zum Fall lesen Sie unter Schraubfundament für den Hausbau.
Ausrichtung, Höhenausgleich und Hanglage
Schraubfundamente werden senkrecht eingedreht, bei einem Produkt mit höchstens ±2 Grad Abweichung. Sitz und Lot werden dabei geprüft. Bei langen Schraubpfählen mit Bauartgenehmigung (Z-34.15-253) ist in der Lage des Pfahlkopfs mit ±30 mm zu rechnen. In der Neigung sind es ±2 Prozent.
Die Höhe lässt sich zum Beispiel am Kopf ausgleichen. Bei einem Produkt wird dazu ein Adapter auf die gewünschte Höhe eingedreht und mit einer Kontermutter fixiert.
Am Hang gelingt der Höhenausgleich nach einem Bericht der Fachpresse ohne nennenswerten Aufwand. Ob das auf Ihrem Gelände trägt, klären Statik und Fachbetrieb. Auch Streifenfundamente lassen sich am Hang gestuft oder terrassiert ausführen, ohne größere Erdarbeiten.
Abstand zum Gelände bei Holzhäusern
Ist Ihr Haus aus Holz, zählt der Abstand zum Gelände. Die Holzschutznorm DIN 68800 setzt vorrangig auf bauliche Maßnahmen. Sie nennt Bedingungen, unter denen ein Bauteil der Gebrauchsklasse 0 zugeordnet werden kann. Ein solches Bauteil gilt als weder durch Feuchte noch durch Insekten gefährdet.
Die folgenden Maße sind keine allgemeinen Pflichtmaße. Die Zuordnung legt die Planung fest. Nach DIN 68800-2, wiedergegeben im holzbau handbuch, gilt je Bauteil:
- Ein aufgeständertes Haus hat zum Beispiel eine Holzdecke über Außenluft. Für die Gebrauchsklasse 0 verlangt die Norm hier 50 cm zwischen Unterkante Decke und Gelände, wenn über mindestens zwei Seiten ausreichend belüftet wird, sonst 100 cm. Andernfalls gelten die Bedingungen für Decken über Kriechkellern. Sie sind alle einzuhalten, zum Beispiel mindestens 20 cm Höhe, Lüftungsöffnungen und eine Folie auf dem Erdreich.
- An der Schwelle einer Außenwand im Sockelbereich sind es 30 cm zum Gelände, mit Kiesbett oder wasserableitendem Belag 15 cm, mit zusätzlicher Abdichtung 5 cm. Eine dieser Bedingungen muss erfüllt sein. Sie betreffen die Wandschwelle, nicht den Abstand der aufgeständerten Decke.
Mehr dazu unter Holzbau.
Was gilt für Wasser, Abwasser und Strom?
Nach Auskunft der Bayerischen Staatsregierung (2020) braucht jedes Tiny House eigene Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser. Schraubfundamente sparen fast alle Erdarbeiten, nicht aber die Gräben für diese Versorgungsleitungen. Für den Wasseranschluss nennen Versorger zum Beispiel diese Vorgaben:
- Bei einem Netzbetreiber (Stand 2025) beträgt die Regelverlegetiefe der Wasserleitung ca. 1,00 m. Der Hausanschlussraum gehört dort an die Außenwand, sonst kommt nach Rücksprache ein Anschlussschrank vor das Gebäude.
- Ein anderer Wasserversorger (Stand 2013) verlangt wegen Frost mindestens 90 cm Überdeckung. Bei Gebäuden ohne Keller ist dort ein frostfrei zu haltender Anschlussraum oder eine Anschlussnische an der Außenwand möglich.
Für Ihr Haus gelten die Vorgaben Ihres Versorgers. Fragen Sie ihn vor der Planung auch, wie die Leitung zwischen Erdreich und Hausboden frostsicher geführt wird.
Bei Tiny Houses, die ein Fachbetrieb gründet, laufen die Leitungen unter der Dämmebene und werden mit Begleitheizung und Rohrisolierung gegen Frost geschützt. Die Leitungen selbst verlegt dieser Gründungsbetrieb nicht.
Vor Baubeginn muss bei den Leitungseigentümern Auskunft über Leitungen eingeholt werden, die schon im Boden liegen. Das verlangt die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft.
Was wird aus dem Fundament, wenn das Haus umzieht?
Schraubfundamente lassen sich zurückbauen und, wenn sie unbeschädigt sind, wieder verwenden. Zum Versetzen eines Modulhauses werden etwa die Leitungen getrennt, lösbare Verbindungen geöffnet und das Modul für den Kranhub vorbereitet. Vorhandene Schraubfundamente sollten Sie nicht ungeprüft übernehmen. Position, Höhe, Tragfähigkeit und Zustand müssen passen.
Am neuen Standort stellen sich die Fragen neu. Der Niedersächsische Landtag schrieb 2022, ein Tiny House sei bei jedem Standortwechsel wie ein Neubau zu behandeln, weil es dann keinen Bestandsschutz genieße. Zu klären sind Genehmigung und Baugebiet nach dem Recht am neuen Ort, die Erschließung und der Boden. Denn die Tragfähigkeit ist in der Regel je Objekt zu ermitteln.
Wann passt ein anderes Fundament besser?
Beton oder eine andere Gründung kann zum Beispiel bei belasteten Böden, mit Keller oder bei schlechtem Untergrund nahe der Oberfläche die bessere Wahl sein. In aggressiven oder belasteten Böden gelten Schraubfundamente als ungeeignet. Auch Beton braucht je nach Stärke eines chemischen Angriffs besondere Maßnahmen.
Ein Schraubfundament ersetzt keine Kellerlösung. Für Kellerbauten auf tragendem Boden empfiehlt sich eine Fundamentplatte.
Eine Flachgründung trägt die Lasten flächig ab. Liegt schlechter Untergrund nahe der Oberfläche, sieht man für sie eine Fundamentplatte vor. Streifenfundamente stoßen hier an Grenzen.
Die Alternative ist eine Tiefgründung, die Lasten auf tiefere, tragfähige Schichten abträgt. Dazu zählen auch Verschraubungspfähle. Was passt, klären Bodengutachten und Statik.
Den ausführlichen Vergleich lesen Sie unter Schraub- oder Betonfundament?. Für größere Häuser hilft Schraubfundament für den Hausbau, für Bürocontainer Schraubfundament für Container.
Was kostet ein Fundament für ein Tiny House?
Wie viele Fundamente nötig sind und wie sie ausgeführt werden, hängt vom Boden und von den Lasten ab. Ein Fachbetrieb berechnet für ein Tiny House mit 8 Fundamenten 2.850 bis 3.550 € netto, mit Einbau. Die Spanne ist ein unverbindliches Beispiel, Stand Oktober 2026. Die Baustelleneinrichtung ist enthalten, Anfahrt, Lieferung und Maschinen sind es nicht.
Material, Nebenkosten und was beim Preis sonst zählt, lesen Sie unter Was kostet ein Schraubfundament?